Inclusio : Rénover au-delà des standards habituels

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Dans un contexte où la rénovation du bâti wallon devient une priorité pour répondre aux enjeux environnementaux, certaines démarches incarnent une approche innovante et ajoutent également une dimension sociale à la rénovation, en mêlant efficacité énergétique, accessibilité et impact social. C’est le cas du projet Bonnemaison à Tournai, porté par Inclusio, une société unique en son genre, qui investit exclusivement dans l'immobilier à caractère social ou sociétal en Belgique, et qui a pour mission de mettre à disposition des populations fragilisées des logements de qualité à loyer abordable sur le long terme.

Mutualisation des opportunités

Afin de proposer des logements à loyer abordable, la société Inclusio acquière, développe et gère des biens qui ont un intérêt social ou sociétal.  C’est le cas de l’ensemble immobilier de 46 logements qui appartenait au CPAS de la ville de Tournai. Isabelle Van Asbroeck, development manager chez Inclusio : « Le CPAS de Tournai avait renoncé à rénover cette ancienne seigneurie, faute de moyens humains et de budget. Après évaluation, il s’est avéré que ce site moderniste des années 1970 cochait toutes les cases pour nous permettre d’y développer un projet à dimension sociale et faire revivre le site en le rénovant. Sa proximité avec les maisons ouvrières qui étaient déjà dans le portefeuille d’Inclusio (suite à l’acquisition de la Société d’Habitations de Tournai), nous a également permis d’envisager une extension sur les fonds de jardins de ces maisons. » Grâce à la mise à disposition de ce site complémentaire, Inclusio a pu agrandir le projet, le faisant passer de 46 à 73 unités, et installer ainsi une économie d’échelle tout en augmentant l’impact.

Sobriété

Le projet Bonnemaison prévoit la rénovation d’une ancienne seigneurie et la création d’une nouvelle extension. Le site était composé uniquement d’appartements une chambre. Le nouveau projet propose des duplex deux et trois chambres ainsi que cinq logements adaptés aux PMR, ce qui permet de diversifier les typologies de logements et apporter une nouvelle dynamique au quartier. Isabelle Van Asbroeck : « Pour ce projet de rénovation, une analyse minutieuse de l’existant a été réalisée afin de préserver l’architecture moderniste tout en restant dans les budgets. Ceci nous a amené à faire des choix pragmatiques comme; garder un maximum l’existant, organiser les logements de manière fonctionnelle, prévoir des équipements et des parachèvements durables et faciles d’entretien».

Efficacité énergétique

Le maintien de la structure permet de réduire fortement les déchets et les émissions de CO2 générés par une nouvelle construction.  De plus, cette rénovation intègre tous les éléments nécessaires pour réduire l’empreinte environnementale liée à l’utilisation du bâtiment. Nous avons procédé à l’isolation complète de l’enveloppe du bâtiment existant. 
Nous avons conservé le principe de chaudières communes au gaz pour les immeubles existants en l’optimisant via l’isolation des tuyaux et le placement de stations d’appartement. Le nouveau bâtiment n’utilisera plus de gaz. Il sera équipé de pompes à chaleur, panneaux photovoltaïques et chauffage à basse température (chauffage sol).  Sur l’ensemble du site, nous prévoyons de réutiliser l’eau de pluie pour les toilettes et l’entretien des jardins. Nous avons ajouté des pare-soleil horizontaux sur les façades orientées Sud et conservés des logements traversants pour éviter le risque de surchauffe en été », explique Isabelle Van Asbroeck. En plus de réduire l’impact environnemental, ces interventions réduisent les factures en énergie et en eau des occupants, tout en augmentant leur confort. 

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Dimension sociale

Isabelle Van Asbroeck : « Il est également très important de prendre en compte la dimension sociale et humaine dans nos projets. La proximité du site avec le centre-ville, les transports en commun et une série d’équipements en faisait un très bon candidat. Dans le même esprit, nous avons décidé de conserver le bâtiment dédié à la collectivité qui existait au centre du complexe. Il accueillera une consultation ONE (office de la naissance et de l’enfance). Un effort tout particulier a également été consenti à la création de nouvelles zones extérieures privatives tout en gardant l’esprit collectif d’origine en maintenant de grands patios et des jardins collectif, propices aux rencontres entre les habitants».

Collaboration avec des acteurs locaux

Dans ses projets immobiliers, Inclusio veille toujours à collaborer avec des acteurs locaux, qui connaissent bien les lieux pour élaborer des projets qui s’intègrent dans leur contexte.  Isabelle Van Asbroeck : « Je pense qu’il est primordial de prendre le temps d’étudier l’existant et les différentes variantes, tant énergétiques qu’architecturales, pour arriver au meilleur résultat. C’est un travail qui prend du temps, mais qui assure le succès de nos projets ». Pour ce projet à Tournai, Inclusio travaille avec le bureau d’architecture Atelier 2F, le bureau d’étude stabilité FCI, le bureau d’études techniques & PEB BKTS, le bureau d’étude architecte-paysagiste DCLA et l’entreprise générale EDC. 

Cette approche souligne qu’il n’existe pas qu’une seule façon de faire face aux défis du bâti wallon, mais qu’une multitude de possibilités sont à explorer pour bâtir des villes plus résilientes et inclusives.